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東北國(guó)際新型建材裝飾大市場(chǎng)策劃案（1）
作者：佚名 時(shí)間：2003-11-14 字體：[大] [中] [小]
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一、國(guó)內(nèi)建材裝飾市場(chǎng)的現(xiàn)狀
（一）建材裝飾業(yè)加速發(fā)展
據(jù)建設(shè)部有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，2002年全國(guó)住宅裝飾的總產(chǎn)值為3000億元，是1992年的40倍，年均遞增45%，大體上每?jī)赡攴环�，相�?dāng)于全國(guó)城鎮(zhèn)住宅年投資總額的30%。據(jù)預(yù)測(cè)，住宅裝飾裝修在未來(lái)兩三年內(nèi)將達(dá)到4000億到5000億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。
房改正將10倍于新建住宅的存量公房轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的自有財(cái)產(chǎn)。這批舊住宅的改造和裝飾已隨著產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變啟動(dòng)，存量住宅裝飾的總量將趕上和超過(guò)新建住宅的裝飾，它為住宅裝飾裝修業(yè)提供了一個(gè)新的、更為廣闊的市場(chǎng)。
專家指出，中國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特性，決定今后若干年內(nèi)對(duì)建材工業(yè)產(chǎn)品需求將維持一個(gè)較大的總量。
國(guó)家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用，是中國(guó)建材和裝飾市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊的主要原因。隨著國(guó)家增發(fā)國(guó)債、擴(kuò)大投資的政策效應(yīng)在今后進(jìn)一步顯現(xiàn)，中國(guó)固定資產(chǎn)投資在上年大幅度增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。
住房制度的改革，為建筑裝飾裝修行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的住宅建設(shè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年全年共建成城鎮(zhèn)住宅6.5億平方米，城鎮(zhèn)居民人均居住面積已由1978年的3.6平方米提高到2002年的11.7平方米。住宅建設(shè)經(jīng)歷了近20年的連續(xù)增長(zhǎng)之后已具有相當(dāng)可觀的規(guī)模。目前現(xiàn)階段住宅建設(shè)仍將處于增量型發(fā)展時(shí)期，但是隨著人民生活水平的提高和住宅制度改革的推進(jìn)，住宅建設(shè)也將向數(shù)量與質(zhì)量并重的新階段發(fā)展。
（二）裝修建材需求有望突破7000億元
伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，近些年來(lái)我國(guó)裝飾裝修行業(yè)也同步前行，其總產(chǎn)值每年以20%左右的速度遞增。建筑裝飾裝修業(yè)的興旺，大力牽動(dòng)建筑裝修材料的消費(fèi)。專家預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在起，今后五年裝修建材的需求有望突破7000億元，從而成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可忽視的重要增值因素。
從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，住房以及相關(guān)商品是我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)開(kāi)展主要內(nèi)容之一，目前在住宅、 汽車(chē)、旅游、教育以及信息資訊服務(wù)五大消費(fèi)熱點(diǎn)中，住宅為首要增長(zhǎng)點(diǎn)。
從市場(chǎng)空間看，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民住房需求正處于高速增長(zhǎng)時(shí)期，根據(jù)我國(guó)住宅發(fā)展規(guī)劃2002年我國(guó)住房總面積約50億平方米，裝修需求房屋為9000多萬(wàn)套，在此基礎(chǔ)上，今后10年內(nèi)，每年竣工住房面積都將超過(guò)2億平方米。
從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度看，裝修建材需求量將會(huì)快速增長(zhǎng)，據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，每投入100元的住宅投資，可拉動(dòng)150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求。
（三）建材裝飾業(yè)市場(chǎng)規(guī)模在擴(kuò)大
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委首次進(jìn)行的商品交易市場(chǎng)快速調(diào)查結(jié)果表明，目前全國(guó)擁有以經(jīng)營(yíng)建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng)1084個(gè)，其中以批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主和以零售經(jīng)營(yíng)為主的各有542個(gè)。
江蘇省有建材裝飾材料市場(chǎng)181個(gè)，是全國(guó)擁有建材裝飾材料市場(chǎng)最多的��；其次是山東，有84個(gè)；再次是浙江，有75個(gè)。上海在大賣(mài)場(chǎng)（超市）方面走在前列。據(jù)了解，到去年4月底，上海市共有建筑材料、裝潢材料經(jīng)營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶2.3萬(wàn)家。其中，經(jīng)工商經(jīng)營(yíng)注冊(cè)的建材裝飾材料流通企業(yè)為1萬(wàn)家，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶6000多家，有7000多家為無(wú)證照經(jīng)營(yíng)者。全市建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積已逾200萬(wàn)平方米。營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上的商廈、商場(chǎng)有30多家。
以上的數(shù)據(jù)說(shuō)明了對(duì)建材的需求在不斷增長(zhǎng)。申奧成功更將強(qiáng)力帶動(dòng)建材業(yè)的發(fā)展。
二、沈陽(yáng)建材裝飾市場(chǎng)現(xiàn)狀
（一）沈陽(yáng)建材裝飾市場(chǎng)的規(guī)模
目前沈陽(yáng)建材裝飾市場(chǎng)主要有以下九家：沈陽(yáng)北行裝飾材料市場(chǎng)、沈陽(yáng)金龍裝飾材料城、東北建材市場(chǎng)、沈陽(yáng)裝飾材料城、沈陽(yáng)香江建材大市場(chǎng)、沈陽(yáng)大北建材市場(chǎng)、東北裝飾材料城、中國(guó)家具城（九路市場(chǎng)）、東方家園（連鎖超市模式）。
（二）市場(chǎng)運(yùn)作情況
沈陽(yáng)建材裝飾市場(chǎng)主要以攤位外租的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，從各大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看都沒(méi)有形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)和品牌經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)比較混亂，市場(chǎng)整體發(fā)展緩慢，沒(méi)有形成市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。
沈陽(yáng)市鐵西區(qū)的九路市場(chǎng)、香江市場(chǎng)、東方家園，這三個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)初步形成了bg街一線的建材裝飾材料市場(chǎng)帶，借助地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)了該地區(qū)市場(chǎng)日益走向成熟。
東方家園以超市的形式在沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)，目前已經(jīng)獲得了初步成功，該連鎖的明華店日銷(xiāo)售額能達(dá)到近百萬(wàn)元，我們看到了這種新的經(jīng)營(yíng)模式是適合市場(chǎng)發(fā)展需要的。
三、國(guó)際建材裝飾材料進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的必然性
（一）市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果
隨著中國(guó)加入WTO以后，越來(lái)越多的國(guó)外企業(yè)進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)，市場(chǎng)全球化、一體化推動(dòng)國(guó)外廠商在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展。
（二）市場(chǎng)的空間吸引國(guó)際建材裝飾材料進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)
國(guó)外企業(yè)都盯緊了中國(guó)這個(gè)發(fā)展中國(guó)家，特別是城市化日益發(fā)展的中國(guó)在建材裝飾材料上的需求量特別大，這使得國(guó)外企業(yè)都想往中國(guó)發(fā)展。
國(guó)內(nèi)建材裝飾業(yè)比較落后，消費(fèi)者對(duì)國(guó)外的產(chǎn)品都比較喜歡，這也促進(jìn)了國(guó)外廠商進(jìn)入中國(guó)。
（三）市場(chǎng)發(fā)展緩慢
中國(guó)雖然加入WTO，但是各類較高的關(guān)稅，依舊是國(guó)際產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的堡壘，加上一些地方保護(hù)主義意識(shí)，這些都影響了國(guó)際建材裝飾材料在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展。
四、超市模式經(jīng)營(yíng)的必然性
（一）適合市場(chǎng)需要
流通理論認(rèn)為，建材超市這種營(yíng)銷(xiāo)模式的出現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，人均年收入達(dá)到600-850美元時(shí)，建材超市就會(huì)出現(xiàn)，并能得到迅速發(fā)展。沈陽(yáng)人均年收入超過(guò)880美元，已超過(guò)了上述所說(shuō)的水平，這為沈陽(yáng)發(fā)展建材超市奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
據(jù)了解，在沈陽(yáng)，每年要新增450萬(wàn)到500萬(wàn)平方米的新建住宅，有5萬(wàn)戶家庭遷入新居。據(jù)估算，沈陽(yáng)人裝修一套100平方米的新居，材料費(fèi)用在3-5萬(wàn)元，一年僅這方面的消費(fèi)就有30億元人民幣。此外沈陽(yáng)大量的舊住宅改造和裝飾已隨著產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變啟動(dòng)，存量住宅裝飾的總量將趕上和超過(guò)新建住宅的裝飾，它為住宅裝飾裝修業(yè)提供了一個(gè)新的、更為廣闊的市場(chǎng)。以上兩方面的消費(fèi)一年就能超過(guò)50億元人民幣。
(二)超市模式進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)的積極意義
1、為沈陽(yáng)建材裝飾行業(yè)的生產(chǎn)和流通探索一種與國(guó)際接軌的發(fā)展模式。
2、借助國(guó)際建材的國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，積極推動(dòng)沈陽(yáng)產(chǎn)品進(jìn)入世界市場(chǎng)，促進(jìn)沈陽(yáng)建材工業(yè)的發(fā)展提高。
3、形成一個(gè)展現(xiàn)nh國(guó)裝飾建材產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r窗口，推動(dòng)沈陽(yáng)企業(yè)的技術(shù)改造和開(kāi)發(fā)積極性，促進(jìn)沈陽(yáng)建材工業(yè)產(chǎn)品的升級(jí)換代。
4、引入韓國(guó)建材，在沈陽(yáng)建設(shè)連鎖超市，推動(dòng)沈陽(yáng)建材裝飾超市的發(fā)展。
5、會(huì)吸引部分廠商會(huì)隨之來(lái)沈陽(yáng)等地投資建廠，這無(wú)疑是對(duì)沈陽(yáng)乃至遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。
6、縮短了我們與nh國(guó)建材經(jīng)營(yíng)方面差距的同時(shí)，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過(guò)資產(chǎn)重組，提高自身的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
7、通過(guò)在沈陽(yáng)市場(chǎng)的運(yùn)作，將“安居易”超市的模式發(fā)展到全國(guó)，辦出特色風(fēng)格的國(guó)內(nèi)建材連鎖超市，在與國(guó)際建材連鎖超市公司競(jìng)爭(zhēng)中有自己的一席之地，有自己生存發(fā)展的空間和優(yōu)勢(shì)。
五、鐵西新區(qū)建設(shè)建材裝飾材料市場(chǎng)的適合性
（一）鐵西新區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境
沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北的中心城市，中國(guó)工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城，目前已成為全國(guó)的重要工業(yè)基地，綜合配套改革的試點(diǎn)城市和遼東半島對(duì)外開(kāi)放的腹地。
鐵西新區(qū)是沈陽(yáng)市五城區(qū)之一，是中國(guó)著名的工業(yè)區(qū)。鐵西新區(qū)由鐵西區(qū)和沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積34.5平方公里，經(jīng)過(guò)14年的發(fā)展建設(shè)，已具備優(yōu)秀的城市功能和符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)機(jī)制，世界500強(qiáng)企業(yè)40多家在開(kāi)發(fā)區(qū)投資）聯(lián)結(jié)起來(lái)的“S”型區(qū)域組成，總面積74平方公里，人口85萬(wàn)。鐵西新區(qū)北臨皇姑區(qū)，西接于洪區(qū)，東與和平區(qū)接界。區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，工業(yè)文化濃厚，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美。
鐵西新區(qū)建設(shè)大路以北原為工業(yè)企業(yè)聚集地，面積有20.04平方公里。按照鐵西新區(qū)的整體規(guī)劃，將用3－5年的時(shí)間，通過(guò)合資、合作、重組等方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)搬遷，將企業(yè)全部搬遷到以開(kāi)發(fā)區(qū)為主的鐵西工業(yè)帶中，騰出的土地建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，植入物流中心、會(huì)展中心、星級(jí)賓館、商業(yè)廣場(chǎng)、大型超市、汽車(chē)“四S”店一條街等新興業(yè)態(tài)，發(fā)展流量經(jīng)濟(jì)和稅源經(jīng)濟(jì)。2002年已經(jīng)完成50家企業(yè)搬遷，騰出土地100萬(wàn)平方米，有17塊土地掛牌上市交易。2003年仍計(jì)劃搬遷50家。
目前，鐵西新區(qū)正在加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，打造嶄新的城市環(huán)境。不久，一個(gè)適合創(chuàng)業(yè)發(fā)展、具有良好人居環(huán)境的新城區(qū)將展現(xiàn)在人們面前。
（二）鐵西新區(qū)優(yōu)勢(shì)
1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)
沈陽(yáng)市是中國(guó)東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是遼寧東部八大城市群的排頭兵。鐵西新區(qū)是沈陽(yáng)市五城區(qū)之一。該區(qū)陸路、空運(yùn)、海上交通四通八達(dá)，南臨桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西接京沈、沈大、哈大高速公路網(wǎng)，東瀕海上出口大連市，京滬、京廣鐵路由區(qū)內(nèi)穿過(guò)，距毗鄰的八大城市只有一小時(shí)的車(chē)程，是強(qiáng)大的物流、資金流、信息流的集散地。
2、工業(yè)優(yōu)勢(shì)
鐵西新區(qū)有工業(yè)企業(yè)1346戶，上規(guī)模工業(yè)企業(yè)461家；有企業(yè)工人40多萬(wàn)，其中30%技術(shù)工人。在全市工業(yè)固定資產(chǎn)1110億元當(dāng)中，鐵西新區(qū)占70%，近1000個(gè)億；聚集了全市70%以上的大中型企業(yè)，創(chuàng)造了65%的產(chǎn)值，實(shí)現(xiàn)了70%的利稅。
3、土地優(yōu)勢(shì)
在鐵西工業(yè)區(qū)建設(shè)大路以北近20平方公里的廣大地段大小工業(yè)企業(yè)星羅棋布。按照鐵西新區(qū)的規(guī)劃，將在從2002年的五年之內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)城市、資本運(yùn)作、資產(chǎn)重組、合資合作、并軌退出等多種途徑將這些企業(yè)全部搬遷到沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，并在騰出的土地上植入三產(chǎn)、服務(wù)業(yè)等新型業(yè)態(tài)。目前已搬遷70家企業(yè)，騰出29塊宗地，面積223萬(wàn)平方米。可以說(shuō)，鐵西新區(qū)可利用土地之多、土地使用的選擇性之大、土地價(jià)格和政策之優(yōu)惠在省會(huì)城市的中心城區(qū)當(dāng)中是首屈一指的。
4、政策優(yōu)勢(shì)
一是鐵西新區(qū)享有市級(jí)行政管理權(quán)限；二是享受開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；三是土地管理權(quán)限，可以自行審批、規(guī)劃和交易出讓；四是有對(duì)城區(qū)的自行規(guī)劃?rùn)?quán)限。